誰在囤地?

　　上市房企囤地大起底

　　《中國經(jīng)濟周刊》記者 劉德炳 北京報道

　　囤，現(xiàn)代漢語詞典上的解釋是“儲存”，中性動詞。

　　那么，“囤地”呢？

　　土地，對于開發(fā)商來說是最重要的生產(chǎn)資料�！岸诘亍北緛硎欠康禺a(chǎn)開發(fā)商正常的市場行為。

 
但曾幾何時，在房價日益高漲帶來的情緒壓力下，“囤地”被視作意在讓房價脫離民眾購買力的“奸商詭計”，而被加以貶義。伴隨政府對開發(fā)商土地開發(fā)監(jiān)管的加強，“囤地”又成為了政府、開發(fā)商與民眾之間的博弈象征。
　　《中國經(jīng)濟周刊》通過對多方數(shù)據(jù)的綜合分析，以囤地的本意——儲備土地的角度解讀，按照土地建筑面積的口徑，整理出中國上市房地產(chǎn)公司囤地排行榜。

　　安得廣廈千萬間？

　　在中國，誰有這個能量？

　　開發(fā)商。

　　其實，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手中儲存的土地，建成住房絕對不止1000萬間。

　　從今年6月－10月，《中國經(jīng)濟周刊》研究部通過對125家內(nèi)地上市房企及20家香港上市內(nèi)地房企的2009年報2010年半年報以及三季度土地市場表現(xiàn)進行梳理，并且對一些房企旗下的項目長期跟蹤，并借鑒證券公司對內(nèi)地上市房企財報的解讀，制作出“內(nèi)地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

　　榜單顯示，非但個別企業(yè)的土地儲備數(shù)量十分巨大，就整體而言，其儲量更加超乎想象——統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前僅125家內(nèi)地上市房企就手握高達近4億平方米的未開發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲量更是高達4.2642億平方米！也就是說，中國上市房企囤地逾8億平方米。

　　保利地產(chǎn)囤地最多，萬科第二

　　今年的保利地產(chǎn)，不太尋常。

　　和2009年、2010年在土地市場上高歌猛進、大舉擴張的風(fēng)格截然不同，保利地產(chǎn)在2010年半年報中談到土地擴張的成果時卻表現(xiàn)得十分含蓄，甚至是有些羞澀。

　　保利地產(chǎn)半年報指出，截至今年6月末，公司共有在建擬建項目115個，占地面積2640萬平方米。

　　多家券商在提到保利地產(chǎn)的土地儲備時也都原文照搬了這句話，這給市場造成了一種錯覺。

　　事實上，業(yè)內(nèi)對土地儲備的統(tǒng)計主要基于建筑面積，因為建筑面積的多少才決定房屋的真正數(shù)量與銷量，一般來說，土地建筑面積要大于占地面積（建筑面積＝占地面積×容積率）。

　　究竟大到什么程度？

　　據(jù)華泰證券資料顯示，目前內(nèi)地滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)�！吨袊�經(jīng)濟周刊》結(jié)合這125家企業(yè)第三季度的土地市場表現(xiàn)、2010年半年報等公開資料，整理出內(nèi)地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中，首先映入眼簾的就是保利地產(chǎn)。

　　截至目前，保利地產(chǎn)的儲備土地建筑面積為3369萬平方米，超過了行業(yè)龍頭萬科，位居中國內(nèi)地上市房企之首。

　　在今年前9個月的時間里，萬科地產(chǎn)在土地市場總共斬獲了1433萬平方米的權(quán)益建筑面積，其拿地勢頭比保利地產(chǎn)2009年全年奪得1338萬平方米還要激進。相比于其2009年底的土地儲備，這意味著萬科地產(chǎn)在今年1—9月之間重新再造了大半個萬科地產(chǎn)。

　　該份榜單顯示，截至目前，萬科地產(chǎn)以3268萬平方米建筑面積的土地儲備排在中國“內(nèi)地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環(huán)球、首開股份、中天城投、中國建筑、金地集團、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬平方米以上的土地儲備位居“內(nèi)地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地產(chǎn)土地儲備量高達1000萬平方米。

　　排在第十一名至第二十名的內(nèi)地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、華發(fā)股份、中弘地產(chǎn)、金融街、名流置業(yè)、上實發(fā)展、泛海建設(shè)、福星股份、北辰實業(yè)。

　　但與此同時，也有多家內(nèi)地上市房企的土地儲備為零，比如ST興業(yè)、武昌魚、聯(lián)華合纖等。

　　總體來看，據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》結(jié)合125家內(nèi)地上市房企的半年報等統(tǒng)計，目前內(nèi)地上市房企的儲備土地建筑面積總量為近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計算，僅內(nèi)地上市公司的土地儲備開發(fā)的房子足夠1300多萬人居住。

　　從貨幣資金角度，也能夠解釋今年上半年的土儲大戰(zhàn)。從貨幣資金指標(biāo)來看，去年底內(nèi)地上市房企手頭的現(xiàn)金量為1918億元，而半年報顯示內(nèi)地上市房企現(xiàn)金量減為1844億元。

　　而房企存貨（主要包括在建房產(chǎn)和未開發(fā)土地的市場價格）的變動情況正好解釋了這種遞減趨勢。

　　據(jù)2010年半年報顯示，截至今年6月底，內(nèi)地上市房企的存貨高達8100億元，而去年底僅為6387億元，增長了20%。其中，買地積極的萬科地產(chǎn)的存貨由901億元上升到了1115億元，大增24%。保利地產(chǎn)同樣今年在土地市場上大展拳腳，截至目前斬獲建筑面積近1000萬平方米土地儲備，其存貨則上漲了50%多。

　　湘財證券地產(chǎn)研究員張化東表示，從數(shù)據(jù)來看，內(nèi)地上市房企的土地儲量是比較大的，因為上市房企要想實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展，就必須保證一定的土地儲備。而且，房地產(chǎn)業(yè)是一個資金和土地密集型的行業(yè)，對于絕大多數(shù)公司而言，其土地建房銷售仍是最大的資金來源，因此在一個持續(xù)上升的市場行情里，就土地儲備而言，將會呈現(xiàn)強者越強、弱者越弱的兩極分化格局。