2006年的全國樓市特點(diǎn)鮮明：一方面是開發(fā)商“各取所需，各得其利”，各個(gè)城市高、中、低擋樓盤供應(yīng)較為合理；另一方面，國內(nèi)旺盛的內(nèi)需為后續(xù)鋪墊。因此，總體可稱得上“健康向上”。由于上海剛性需求持續(xù)放量，平穩(wěn)將是今年樓市主調(diào)。
　　調(diào)控和內(nèi)需持久“博弈”

　　進(jìn)入2007年，房地產(chǎn)市場將在持續(xù)宏觀調(diào)控和不斷擴(kuò)大內(nèi)需的兩大背景下形成一種博弈。一方面，宏調(diào)政策還可能陸續(xù)出臺(tái)，像對(duì)外資的進(jìn)入設(shè)置門檻，對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)的抑制繼續(xù)成為調(diào)控的重要方面，而規(guī)范透明市場運(yùn)作政策也將仍將深化；另一方面，以剛性需求為主的內(nèi)需不斷膨脹，這樣就會(huì)形成一種博弈，在拉動(dòng)內(nèi)需的同時(shí)又要抑制房價(jià)。今年全國房地產(chǎn)市場就將在這樣一場持久的“博弈”中生存，這樣的博弈存在于中國每一個(gè)城市。

　　一手房市場，今年穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)將會(huì)持續(xù)。2006年以來，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)回暖，以北京、上海、天津、重慶、武漢、南京這六個(gè)典型城市為例，2006年1月至12月的住宅成交均價(jià)均有不同程度的小幅上揚(yáng)，分別上升了25%、36%、7.15%、0.826%、11.08%、13.09%。遵循這個(gè)價(jià)格走勢(shì)，今年全國房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)平穩(wěn)，部分一線城市仍有上升空間，除省會(huì)城市外的二三線城市也將繼續(xù)向好，成為眾多開發(fā)商關(guān)注的焦點(diǎn)，而隨著一二三線城市的梯度發(fā)展，樓市的剛性需求也在不斷擴(kuò)大。

　　二手房市場則可能在今年持續(xù)清淡。一些政策，像個(gè)別地區(qū)實(shí)施的對(duì)二手房交易征收土地增值稅，如在全國范圍內(nèi)施行，這將在某種程度上影響二手房買賣。

　　滬上樓市遵循“二八法則”

　　回過頭來看上海房地產(chǎn)市場，盤整態(tài)勢(shì)明顯。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年全市商品房成交均價(jià)為8576元/平方米，與2005年相比上漲4.2%，并保持連續(xù)7年上漲態(tài)勢(shì)。但不同的是，2006年商品房成交價(jià)格上漲幅度明顯趨緩，較2005年的7.7%下降了3.5個(gè)百分點(diǎn)。全市商品房成交量為2601萬平方米，同比上升達(dá)18%，這一切均表明滬上樓市發(fā)展平穩(wěn)。

　　而從上海近期的土地市場來看，不管是辦公還是住宅用地，熱門土地大概占現(xiàn)在拍賣土地的20%，而其余80%都是在底價(jià)上，這個(gè)“二八法則”也將體現(xiàn)在今年的房地產(chǎn)市場上，市中心房價(jià)依舊會(huì)穩(wěn)步攀升，而中外環(huán)應(yīng)該相對(duì)穩(wěn)定。

　　從需求角度來看，去年結(jié)婚大年形成了階段性的剛性需求，但今年婚房需求將不會(huì)超過去年的總量，動(dòng)遷形成的剛性需求也會(huì)低于去年，再加上住宅用地的土地批租仍將處于低位運(yùn)行狀態(tài)，上海市商品住宅消費(fèi)需求存在萎縮可能；另一方面，由上海城市化和居民住房改善兩者帶來的住房需求，上海新建商品住宅的消費(fèi)市場又得到了有力支持，因此房價(jià)不可能出現(xiàn)大幅下調(diào)整，預(yù)計(jì)今年滬上房地產(chǎn)商品住宅需求總量將達(dá)到1981.5萬平方米，同比降幅7.73%�？梢�，“平穩(wěn)”仍將唱響今年滬上樓市主調(diào)。

　　資產(chǎn)化、規(guī)�；�成兩大趨勢(shì)

　　從行業(yè)角度看，自2006年以來，開發(fā)商異地開發(fā)、規(guī)模開發(fā)、專業(yè)化開發(fā)的趨勢(shì)越來越明顯。據(jù)易居統(tǒng)計(jì)顯示，能夠在6個(gè)以上主要城市開發(fā)的大型開發(fā)公司數(shù)量成倍增長，由原先的20多家猛增至40多家。由于土地成本、稅費(fèi)的增加，以及宏觀調(diào)控政策中抑制房價(jià)過快上漲的主旨突顯，開發(fā)商的開發(fā)利潤有一定程度的降低，形成了整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康表現(xiàn)。

　　今后，大型開發(fā)商可能會(huì)向兩個(gè)截然不同的方向發(fā)展。第一，走資產(chǎn)化道路，那些資本實(shí)力雄厚的，將會(huì)持有長期經(jīng)營性項(xiàng)目。第二，另一部分則會(huì)走規(guī)�；�道路，即低利潤、大規(guī)模的快速去化式開發(fā)，通過走擴(kuò)大市場占有率來取得快速發(fā)展。總之，不管是大型開發(fā)商還是中小企業(yè)，都可以“量體裁衣”，根據(jù)實(shí)際情況選擇適合自己的發(fā)展方式。這既提高了行業(yè)競爭水平，也提升了居民的居住水準(zhǔn)，生態(tài)社區(qū)、節(jié)能社區(qū)、公園社區(qū)等高水平的生活社區(qū)將不斷涌現(xiàn)。